MAGGIORI ADEMPIMENTI E COSTI PER CONSULENZA FISCALE 2015 Dal 2015, a valere dal periodo d'imposta in corso, il vecchio CUD verrà sostituito dalla nuova CERTIFICAZIONE UNICA ("CU") che non accoglie più soltanto i dati relativi ai dipendenti, ma anche quelli relativi a tutti i percipienti del condominio.  Dunque non è più possibile certificare le somme erogate e le ritenute operate nei confronti di appaltatori, collaboratori e professionisti con il modulo a schema libero che si utilizza da sempre. Per i dati 2014 l'amministratore consegnerà ai percipienti il modello CU.  La scadenza subisce un breve rinvio: dal tradizionale 28 febbraio, la consegna della certificazione a lavoratori subordinati e parasubordinati, professionisti, collaboratori e appaltatori deve avvenire entro il 07 marzo di ogni anno.  La novità di maggiore impatto è che l'amministratore non deve solo consegnare ai percipienti il modello CU ma deve anche inviarlo all'Agenzia delle Entrate entro lo stesso termine di consegna ai percipienti, e cioè entro il 07 marzo, in modo autonomo o tramite il proprio consulente di fiducia. E' previsto anche un sistema sanzionatorio che prevede l'irrogazione di una sanzione amministrativa pari a 100 euro per ogni CU non inviata all'Agenzia delle Entrate entro il 07 marzo 2015.  La nuova certificazione non contiene tutti i dati che vengono poi inseriti nel 770 e pertanto i sostituti d'imposta, tra cui il condominio, restano obbligati all'invio telematico del modello alle scadenze previste, eventuali proroghe comprese, in modo autonomo o tramite il proprio consulente di fiducia.  Considerata la duplicazione degli adempimenti, si consiglia di maggiorare, al limite raddoppiandolo, l'importo da inserire nel bilancio preventivo per la redazione del 770 2015. Inoltre, si invita a considerare anticipato il periodo in cui consegnare al proprio consulente la documentazione per la redazione del 770 dal momento che sulla dichiarazione gli unici dati da inserire e non contenuti nella CU sono quelli relativi ai versamenti.  Infine, si ricorda che la CU, così come le precedenti certificazioni a schema libero, deve essere consegnata a prescindere dall'avvenuto o meno versamento delle ritenute con F24 e che i termini per il ravvedimento operoso di omessi o carenti versamenti restano sempre quelli di presentazione del 770.

Condominio: la tabella delle maggioranze

Modificazioni delle destinazioni d'uso, ex art. 1117-ter c.c. (art. 2)	L'assemblea  può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni con un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell'edificio.
Opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, ex art. 1120, co. 2 c.c (art. 5)	Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Opere e interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune, ex art. 1120, co. 2 c.c. (art. 5)	Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo ed i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ex art. 1120, co. 2 c.c.  (art. 5)	Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili, ex art. 1122-bis c.c. (art. 7)	L'assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore dell'edificio.
Istallazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni, ex art. 1122-ter c.c.  (art. 7)	Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Revoca dell'amministratore, ex art. 1129 c.c.  (art. 9)	Può essere deliberata dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
Nomina di un revisore che verifichi la contabilità del condominio, ex art. 1130-bis c.c. (art. 11)	La deliberazione è assunta con la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio.
Costituzione dell'assemblea, ex art. 1136 c.c.  (art. 14)	In prima convocazione: l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. In seconda convocazione: l'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell'intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio.
Deliberazioni dell'assemblea, ex art. 1136 c.c.   (art. 14)	In prima convocazione: sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. In seconda convocazione: la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, co. 2, 1122-ter nonché 1135, co. 3 c.c., devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, co. 1 e all'articolo 1122-bis, co.3 devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Approvazione del regolamento da parte dell'assemblea (art. 16)	Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 disp. att. c.c. (art. 23)	Possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, nei seguenti casi: quando risulta che sono conseguenza di un errore; quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Attivazione da parte dell'amministratore di un sitointernet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare, ex art. 71-ter disp. att. c.c.  (art. 25)	L'assemblea delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Mediazione in materia di condominio, ex art. 71-quater disp. att. c.c. (art. 25)	La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Proposta di mediazione, ex art. 71-quater disp. att. c.c.  (art. 25)	Deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'art. 1122-bis, co. 1 c.c., già esistenti alla data di entrata in vigore dell'art. 155-bis c.c. (art. 26)	L'assemblea adotta le necessarie prescrizioni con le mggioranze di cui all'art. 1136, co. 1,2,3 c.c.
Innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche, nonché dirette alla realizzazione di percorsi attrezzati e l' installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi, ex art. 2, co. 1, L. n. 13/1989 (art. 27)	Le deliberazioni sono approvate dall'assemblea del condominio con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Interventi in parti comuni di edifici volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione di fonti rinnovabili di energia, ex art. 26, co. 2, L. n. 10/1991 (art. 28)	Sono valide le relative decisioni prese a maggioranza degli intervenuti, conun numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio.
Innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore, ex art. 26, co. 5, L. n. 10/1991 (art. 28)	L'assemblea di condominio delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Come procedere per fare indire un’assemblea straordinaria o chiedere che all’assemblea venga esaminata una determinata questione.

Spesso i condomini vorrebbero che all’assemblea venissero discusse determinate questioni che però poi non vengono messe all’ordine del giorno, oppure ritengono che l’assemblea ordinaria avrà luogo solo dopo un lasso di tempo eccessivamente lungo, mentre loro vorrebbero che la discussione avesse luogo prima. Ecco i principi applicabili.

Incombe all’amministratore di stabilire la data e l’ordine del giorno dell’assemblea. Restano riservate eventuali regolamentazioni particolari contenute segnatamente nel regolamento o decise dall’assemblea. E’ così ad esempio ipotizzabile che prima d’inviare la convocazione ai condomini, egli debba interpellare il comitato, se esistente.

La legge non si esprime espressamente sulla frequenza delle assemblee. Dato però che l’art. 712m CC prevede che i conti e il preventivo debbano essere approvati annualmente, se ne deduce che l’assemblea debba tenersi almeno una volta all’anno. Tale frequenza è nella pratica quella usuale. L’amministratore è libero di indire anche assemblee supplementari, se le ritenesse utili, sia perché vi ha pensato di propria iniziativa, sia invece su segnalazione di uno o più condomini.
L’amministratore gode di un’ampia libertà sia in merito alla convocazione dell’assemblea, sia sui contenuti delle questione che verranno discusse e decise. I condomini non hanno invece garanzie di vedere convocata l’assemblea come da loro desiderio.

Affinché possa essere richiesto che venga indetta un’assemblea straordinaria è necessario che la domanda venga formulata per iscritto da almeno 1/5 dei condomini. Per regolamento o decisione assembleare tale quota può essere alleggerita (ad es. 1/6, ma non appesantita, ad es. ¼).
Se non esiste un amministratore, ogni condomino può indire autonomamenteun’assemblea.
Se invece l’amministratore esiste ma non dà seguito alla richiesta dei condomini, allora questi non possono indire autonomamente l’assemblea ma devono invece rivolgersi al Giudice; lo stesso può essere adito anche solo da un singolo condomino e non è necessario che venga promossa da tutti coloro che prima avevano formulato la richiesta all’amministratore. Per evitare che i condomini debbano rivolgersi al Giudice il regolamento potrebbe anche prevedere un’altra soluzione: ad esempio che in tal caso l’assemblea possa essere indetta dal comitato, o da uno o più condomini.

Si pone poi la domanda a sapere, chi possa intervenire sulle trattande da mettere all’ordine del giorno. E’ indubbio che tale compito incombe in primo luogo all’amministratore, eventualmente dopo consulto col comitato. Ma che ne è delle richieste formulate dai singoli condomini? La dottrina si divide sulla questione; per parte degli autori è necessario che la richiesta di inserimento di una determinata trattanda nell’ordine del giorno sia sottoscritta da almeno 1/5 dei condomini, rispettivamente della stessa quota prevista per chiedere che venga indetta un’assemblea straordinaria; per altri autori il diritto spetterebbe invece ad ogni singolo condomino. Per limitare i rischi noi consigliamo senz’altro la prima variante.

E’ poi opportuno che la richiesta venga formulata per iscritto e con un preavviso adeguato. Non è quindi possibile arrivare in assemblea e pretendere che l’ordine del giorno venga modificato per inserire una trattanda che prima non figurava.

Le decisioni possono essere validamente adottate, solo se vertono su questioni che figurano all’ordine del giorno. Questo per permettere alle parti di potersi informare e preparare in vista della discussione.
Eccezionalmente, i condomini possono decidere sulla questione richiesta da singoli condomini solo al momento dell’assemblea, se preliminarmente gli stessi hanno chiesto la completazione dell’ordine del giorno e tale richiesta è stata accolta all’unanimità dei condomini, che devono quindi essere tutti presenti alla riunione. Una volta che l’unanimità avesse deciso di accettare la modifica dell’ordine del giorno, la decisione sulla questione trattandata richiederebbe poi la maggioranza tipica per quel tipo di oggetto: maggioranza semplice, qualificata o unanimità a dipendenza della questione sulla quale votare (per maggiori informazioni si rimanda a Economia Fondiaria 5/11 pag. 10).

In caso di decisioni adottate nell’ambito di un’assemblea convocata in modo sbagliato, a dipendenza dell’errore la decisione può essere annullabile (se non si adisce il Giudice entro 30 giorni il vizio è sanato), o nulla a tutti gli effetti (anche se non si adisce il Giudice). Ecco i casi principali secondo Wermelinger:

Decisioni annullabili:
se la convocazione all’assemblea è stata inviata tardivamente;
se la lista delle trattande è incompleta
se la convocazione non menziona il luogo o la data dell’assemblea (ritenuto che nel limite del possibile i condomini dovrebbero informarsi dall’amministratore)

Decisioni nulle:
se la convocazione non è stata inviata a dei condomini
se un’assemblea che non è stata preceduta da una convocazione, si svolge, senza che tutti i condomini siano presenti,
se l’assemblea è convocata da una persona che non ha tale competenza.