GARANZIA decennale del costruttore venditore

La garanzia decennale del costruttore non grava "solo" sui gravi difetti di costruzione con la garanzia ex 1669 cc, ma anche sui vizi "parziali" dell'opera stessa. Cassazione civile , sez. II, sentenza 12.04.2012 n° 9119 ..... In altri termini, il vizio che assume rilevanza ai sensi di cui al citato art. 1669 c.c. deve essere in grado di pregiudicare in modo grave (e non necessariamente globale) la funzione alla quale l'immobile è destinato, limitandone in modo notevole la possibilità di godimento (anche con riferimento ad una sola parte apprezzabile dello stesso). Siffatto pregiudizio, quindi, non deve incidere indispensabilmente sulla stabilità dell'opera, nè comportare pericolo di rovina in senso stretto, dovendosi annoverare tra i gravi difetti di costruzione, valutabili ai fini dell'applicabilità dell'art. 1669 c.c. in discorso, anche quelli che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiale assolutamente inidoneo pur se riguardano elementi non propriamente strutturali quali i rivestimenti o la pavimentazione. Orbene, sulla scorta di tali presupposti, la Corte milanese, pur manifestando essenzialmente adesione al suddetto orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. pag. 7 della sentenza impugnata) che incasella nell'alveo di applicabilità del menzionato art. 1669 c.c. ogni alterazione che incida in modo sensibile sugli elementi strutturali e funzionali della costruzione comportando un'apprezzabile menomazione dell'ordinario godimento dell'opera e della normale utilità cui essa è destinata, è pervenuta, alla stregua di un percorso motivazionale insufficiente e contraddittorio (con riferimento alla valutazione delle circostanze fattuali rimaste obiettivamente accertate), alla conclusione di escludere che i difetti riscontrati nella fattispecie sottoposta al suo esame - quali conseguenze ricollegabili alla cattiva esecuzione dei sottofondi della pavimentazione - potessero essere ricondotti nell'ambito delle suddette alterazioni perchè non pregiudicanti in misura considerevole la funzionalità in senso proprio e le ordinarie condizioni di utilizzo dell'abitazione. Così argomentando, infatti, la Corte territoriale, oltre alla essenziale genericità dell'impostazione valutativa dei difetti dedotti in giudizio, non ha tenuto conto delle univoche risultanze della c.t.u. in relazione alla gravità e all'ampiezza delle lesioni (generalizzate in tutte le pavimentazioni ed estese a tutto l'edificio), come tali comportanti - per stessa ammissione evincibile dalla motivazione (v. pag. 8 della sentenza) - il rifacimento integrale del massetto e, quindi, la rinnovazione e la successiva sostituzione dell'intera pavimentazione. Alla stregua di tali emergenze il giudice di appello ha, dunque, errato nell'escludere l'insussistenza di un'imperfezione costruttiva di natura strutturale (il c.t.u. ha addirittura evidenziato che, in virtù del ridotto grado di coesione presente nella pavimentazione, sarebbe stata sufficiente la semplice pressione delle dita per produrne lo sgretolamento), come tale idonea a pregiudicare in modo duraturo una delle finiture essenziali dell'abitazione (strutturata, peraltro, su più livelli), quale il pavimento, in dipendenza della anomalia di posa del sottofondo, con la correlata necessità di demolizione dei pavimenti inesattamente messi in opera e dell'inerente massetto e della loro completa sostituzione (v., per una fattispecie analoga, Cass. n. 10857 del 2008, cit). La Corte di appello lombarda è, pertanto, incorsa nella dedotta violazione di legge (di cui al terzo motivo) e nel prospettato vizio motivazionale (esposto nel quarto motivo) nell'escludere - alla stregua di un percorso argomentativo per molti versi illogico e, in ogni caso, inadeguato - che, in presenza di vizi del massetto e del sottofondo della pavimentazione riscontrati nella generalità dei locali dell'immobile in questione (sviluppato in più piani), tali da interessare quasi tutte le pavimentazioni del fabbricato e provocanti le generalizzate fessurazioni oltre al generale distacco della pavimentazione in legno, in virtù di difetti riconducibili al cedimento del massetto (determinanti la necessità della rimozione totale del pavimento e della sua completa sostituzione), si ricadesse nell'ambito di applicabilità dell'art. 1669 c.c.....

Garanzia biennale e non decennale per gli interventi di ristrutturazione Cassazione (24123 del 20 novembre 2007) la garanzia decennale per gravi difetti si applica soltanto nell'ipotesi di nuova costruzione e non anche nei casi di modifica o ristrutturazione di un bene immobile esistente. I lavori straordinari godono della garanzia breve. Secondo la Cassazione la natura della garanzia ordinaria e quella relativa ai difetti hanno natura diversa. L'articolo 1667 del Codice Civile determina la forma di garanzia ordinaria nel contratto di acquisto di durata biennale. La durata decennale prevista nel caso dell'articolo 1667 costituisce invece una responsabilità extra-contrattuale applicabile esclusivamente alle nuove costruzioni e non anche agli interventi e alle modifiche realizzate successivamente.

Condominio: responsabilità decennale anche per il direttore dei lavori Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2007, n. 9316 
Con la sentenza n. 9316/2007 la Cassazione ha specificato che la garanzia per vizi costruttivi è soggetta alla prescrizione ordinaria decennale, ai sensi dell’art. 2946 c.c.. Va infatti esclusa l'applicazione dell'articolo 2226, comma secondo, c.c. (prescrizione breve di un anno), atteso che, nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attività professionale, la diligenza deve valutarsi esclusivamente tenendo presente la natura dell'attività esercitata (articolo 1176 c.c.) che ha come contenuto un'obbligazione di mezzi.
L’amministratore dovrà, tuttavia, contestare in tempo utile le eventuali problematiche verificate a fine lavori ma potrà avvalersi della prescrizione di 10 anni per intraprendere un’azione legale nei confronti del progettista e del direttore dei lavori, ricorrendo anche dell’istituto dell’interruzione della prescrizione stessa come previsto dall’art. 2943 c.c.

Cass. civ., sez. II, 8 gennaio 2000, n. 117    Gravi difetti di costruzione - Infiltrazioni di acqua per carenze di impermeabilizzazione - Responsabilità del costruttore - Garanzia a carico dell'appaltatore.    Tra i vari difetti di costruzione per i quali è operante a carico dell'appaltatore la garanzia prevista dall'art. 1669, Codice civile, rientrano le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze dell'impermeabilizzazione perché incidono sulla funzionalità dell'opera menomandone il godimento.

Cassazione civile, Sez. II - 19 gennaio 1999 n. 456   il "difetto di costruzione" che, a norma dell'art. 1669 c.c. legittima il committente all'azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti dell'appaltatore può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" o il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria), incide negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo, mentre i vizi (o le difformità dell'opera dalle previsioni progettuali o dal contratto d'appalto), legittimanti l'azione di responsabilità contrattuale ai sensi dell'art. 1667 c.c.non devono necessariamente incidere in misura rilevante sull'efficienza e la durata dell'opera.

Cass. 05/09/94 - n. 7651- appalto - autorimesse - parcheggi - posti auto
Al tetto posto a copertura delle autorimesse esterne all'edificio condominiale - svolgente, nella sua struttura unitaria ed omogenea, una funzione di riparo e di protezione delle unità sottostanti, ciascuna delle quali costituisce pertinenza della proprietà esclusiva dei singoli condomini - è applicabile la presunzione di comunione stabilita dall'art. 1117, n. 1, c.c. con la conseguenza che esso costituisce, al pari del tetto dell'edificio condominiale, oggetto di proprietà comune e che l'amministratore del condominio è legittimato ad esercitare le azioni che lo concernono. (Nella specie, condanna del costruttore al rifacimento della impermeabilizzazione o al rimborso per eseguirla direttamente). Qualora una parte tenuta per legge alla garanzia per vizi, come l'appaltatore ed il venditore, riconosca, sulla base del precedente impegno negoziale, la sussistenza di vizi della prestazione eseguita ed assuma, in luogo dell'obbligazione di garanzia rientrante nel contenuto dell'originario contratto, l'obbligo di eliminare i vizi stessi, si configura a carico di tale parte un'obbligazione nuova ed autonoma (rispetto a quella di garanzia), non soggetta ai termini di prescrizione e decadenza previsti dalla disciplina del contratto di appalto (art. 1667 c.c.) e da quello del contratto di vendita (art. 1495 c.c.), restando soggetta all'ordinaria prescrizione decennale

Difetti di costruzione
Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza n° n. 8577 del 26 aprile 2005
In materia di appalto avente ad oggetto la costruzione di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, rientra nei compiti propri del giudice del merito, coinvolgendo l'accertamento e la valutazione degli elementi di fatto del caso concreto, l'indagine volta a stabilire se i difetti costruttivi ricadano nella disciplina dell'art. 1669 cod. civ., che comporta la responsabilita' extracontrattuale dell'appaltatore, ovvero in quella posta dagli artt. 1667 e 1668 cod. civ. in tema di garanzia per le difformita' e i vizi dell'opera.
Al giudice di merito spetta altresi' stabilire se le acquisizioni processuali sono sufficienti a formulare compiutamente il giudizio finale sulle caratteristiche dei difetti, dovendo al riguardo non limitarsi alla mera verifica della sussistenza del pericolo di crollo ovvero alla valutazione dell'incidenza dei medesimi sulle parti essenziali e strutturali dell'immobile, bensi' accertare anche se essi, pur afferendo ad elementi secondari ed accessori, siano tali da incidere negativamente, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, sulla funzionalita' e sul godimento dell'immobile.

Cassazione, Sentenza n.  24143 del 20/11/2007, la garanzia decennale si applica esclusivamente alle ipotesi di nuova costruzione e non anche nei casi di intervento o modifica in un bene immobile già esistente.