GARANZIA decennale del costruttore venditore

La garanzia decennale del costruttore non grava "solo" sui gravi difetti di costruzione con la garanzia ex 1669 cc, ma anche sui vizi "parziali" dell'opera stessa. Cassazione civile , sez. II, sentenza 12.04.2012 n° 9119 ..... In altri termini, il vizio che assume rilevanza ai sensi di cui al citato art. 1669 c.c. deve essere in grado di pregiudicare in modo grave (e non necessariamente globale) la funzione alla quale l'immobile è destinato, limitandone in modo notevole la possibilità di godimento (anche con riferimento ad una sola parte apprezzabile dello stesso). Siffatto pregiudizio, quindi, non deve incidere indispensabilmente sulla stabilità dell'opera, nè comportare pericolo di rovina in senso stretto, dovendosi annoverare tra i gravi difetti di costruzione, valutabili ai fini dell'applicabilità dell'art. 1669 c.c. in discorso, anche quelli che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiale assolutamente inidoneo pur se riguardano elementi non propriamente strutturali quali i rivestimenti o la pavimentazione. Orbene, sulla scorta di tali presupposti, la Corte milanese, pur manifestando essenzialmente adesione al suddetto orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. pag. 7 della sentenza impugnata) che incasella nell'alveo di applicabilità del menzionato art. 1669 c.c. ogni alterazione che incida in modo sensibile sugli elementi strutturali e funzionali della costruzione comportando un'apprezzabile menomazione dell'ordinario godimento dell'opera e della normale utilità cui essa è destinata, è pervenuta, alla stregua di un percorso motivazionale insufficiente e contraddittorio (con riferimento alla valutazione delle circostanze fattuali rimaste obiettivamente accertate), alla conclusione di escludere che i difetti riscontrati nella fattispecie sottoposta al suo esame - quali conseguenze ricollegabili alla cattiva esecuzione dei sottofondi della pavimentazione - potessero essere ricondotti nell'ambito delle suddette alterazioni perchè non pregiudicanti in misura considerevole la funzionalità in senso proprio e le ordinarie condizioni di utilizzo dell'abitazione. Così argomentando, infatti, la Corte territoriale, oltre alla essenziale genericità dell'impostazione valutativa dei difetti dedotti in giudizio, non ha tenuto conto delle univoche risultanze della c.t.u. in relazione alla gravità e all'ampiezza delle lesioni (generalizzate in tutte le pavimentazioni ed estese a tutto l'edificio), come tali comportanti - per stessa ammissione evincibile dalla motivazione (v. pag. 8 della sentenza) - il rifacimento integrale del massetto e, quindi, la rinnovazione e la successiva sostituzione dell'intera pavimentazione. Alla stregua di tali emergenze il giudice di appello ha, dunque, errato nell'escludere l'insussistenza di un'imperfezione costruttiva di natura strutturale (il c.t.u. ha addirittura evidenziato che, in virtù del ridotto grado di coesione presente nella pavimentazione, sarebbe stata sufficiente la semplice pressione delle dita per produrne lo sgretolamento), come tale idonea a pregiudicare in modo duraturo una delle finiture essenziali dell'abitazione (strutturata, peraltro, su più livelli), quale il pavimento, in dipendenza della anomalia di posa del sottofondo, con la correlata necessità di demolizione dei pavimenti inesattamente messi in opera e dell'inerente massetto e della loro completa sostituzione (v., per una fattispecie analoga, Cass. n. 10857 del 2008, cit). La Corte di appello lombarda è, pertanto, incorsa nella dedotta violazione di legge (di cui al terzo motivo) e nel prospettato vizio motivazionale (esposto nel quarto motivo) nell'escludere - alla stregua di un percorso argomentativo per molti versi illogico e, in ogni caso, inadeguato - che, in presenza di vizi del massetto e del sottofondo della pavimentazione riscontrati nella generalità dei locali dell'immobile in questione (sviluppato in più piani), tali da interessare quasi tutte le pavimentazioni del fabbricato e provocanti le generalizzate fessurazioni oltre al generale distacco della pavimentazione in legno, in virtù di difetti riconducibili al cedimento del massetto (determinanti la necessità della rimozione totale del pavimento e della sua completa sostituzione), si ricadesse nell'ambito di applicabilità dell'art. 1669 c.c.....

Garanzia biennale e non decennale per gli interventi di ristrutturazione Cassazione (24123 del 20 novembre 2007) la garanzia decennale per gravi difetti si applica soltanto nell'ipotesi di nuova costruzione e non anche nei casi di modifica o ristrutturazione di un bene immobile esistente. I lavori straordinari godono della garanzia breve. Secondo la Cassazione la natura della garanzia ordinaria e quella relativa ai difetti hanno natura diversa. L'articolo 1667 del Codice Civile determina la forma di garanzia ordinaria nel contratto di acquisto di durata biennale. La durata decennale prevista nel caso dell'articolo 1667 costituisce invece una responsabilità extra-contrattuale applicabile esclusivamente alle nuove costruzioni e non anche agli interventi e alle modifiche realizzate successivamente.

Condominio: responsabilità decennale anche per il direttore dei lavori Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2007, n. 9316 
Con la sentenza n. 9316/2007 la Cassazione ha specificato che la garanzia per vizi costruttivi è soggetta alla prescrizione ordinaria decennale, ai sensi dell’art. 2946 c.c.. Va infatti esclusa l'applicazione dell'articolo 2226, comma secondo, c.c. (prescrizione breve di un anno), atteso che, nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attività professionale, la diligenza deve valutarsi esclusivamente tenendo presente la natura dell'attività esercitata (articolo 1176 c.c.) che ha come contenuto un'obbligazione di mezzi.
L’amministratore dovrà, tuttavia, contestare in tempo utile le eventuali problematiche verificate a fine lavori ma potrà avvalersi della prescrizione di 10 anni per intraprendere un’azione legale nei confronti del progettista e del direttore dei lavori, ricorrendo anche dell’istituto dell’interruzione della prescrizione stessa come previsto dall’art. 2943 c.c.

Cass. civ., sez. II, 8 gennaio 2000, n. 117    Gravi difetti di costruzione - Infiltrazioni di acqua per carenze di impermeabilizzazione - Responsabilità del costruttore - Garanzia a carico dell'appaltatore.    Tra i vari difetti di costruzione per i quali è operante a carico dell'appaltatore la garanzia prevista dall'art. 1669, Codice civile, rientrano le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze dell'impermeabilizzazione perché incidono sulla funzionalità dell'opera menomandone il godimento.

Cassazione civile, Sez. II - 19 gennaio 1999 n. 456   il "difetto di costruzione" che, a norma dell'art. 1669 c.c. legittima il committente all'azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti dell'appaltatore può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" o il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria), incide negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo, mentre i vizi (o le difformità dell'opera dalle previsioni progettuali o dal contratto d'appalto), legittimanti l'azione di responsabilità contrattuale ai sensi dell'art. 1667 c.c.non devono necessariamente incidere in misura rilevante sull'efficienza e la durata dell'opera.

Cass. 05/09/94 - n. 7651- appalto - autorimesse - parcheggi - posti auto
Al tetto posto a copertura delle autorimesse esterne all'edificio condominiale - svolgente, nella sua struttura unitaria ed omogenea, una funzione di riparo e di protezione delle unità sottostanti, ciascuna delle quali costituisce pertinenza della proprietà esclusiva dei singoli condomini - è applicabile la presunzione di comunione stabilita dall'art. 1117, n. 1, c.c. con la conseguenza che esso costituisce, al pari del tetto dell'edificio condominiale, oggetto di proprietà comune e che l'amministratore del condominio è legittimato ad esercitare le azioni che lo concernono. (Nella specie, condanna del costruttore al rifacimento della impermeabilizzazione o al rimborso per eseguirla direttamente). Qualora una parte tenuta per legge alla garanzia per vizi, come l'appaltatore ed il venditore, riconosca, sulla base del precedente impegno negoziale, la sussistenza di vizi della prestazione eseguita ed assuma, in luogo dell'obbligazione di garanzia rientrante nel contenuto dell'originario contratto, l'obbligo di eliminare i vizi stessi, si configura a carico di tale parte un'obbligazione nuova ed autonoma (rispetto a quella di garanzia), non soggetta ai termini di prescrizione e decadenza previsti dalla disciplina del contratto di appalto (art. 1667 c.c.) e da quello del contratto di vendita (art. 1495 c.c.), restando soggetta all'ordinaria prescrizione decennale

Difetti di costruzione
Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza n° n. 8577 del 26 aprile 2005
In materia di appalto avente ad oggetto la costruzione di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, rientra nei compiti propri del giudice del merito, coinvolgendo l'accertamento e la valutazione degli elementi di fatto del caso concreto, l'indagine volta a stabilire se i difetti costruttivi ricadano nella disciplina dell'art. 1669 cod. civ., che comporta la responsabilita' extracontrattuale dell'appaltatore, ovvero in quella posta dagli artt. 1667 e 1668 cod. civ. in tema di garanzia per le difformita' e i vizi dell'opera.
Al giudice di merito spetta altresi' stabilire se le acquisizioni processuali sono sufficienti a formulare compiutamente il giudizio finale sulle caratteristiche dei difetti, dovendo al riguardo non limitarsi alla mera verifica della sussistenza del pericolo di crollo ovvero alla valutazione dell'incidenza dei medesimi sulle parti essenziali e strutturali dell'immobile, bensi' accertare anche se essi, pur afferendo ad elementi secondari ed accessori, siano tali da incidere negativamente, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, sulla funzionalita' e sul godimento dell'immobile.

Cassazione, Sentenza n.  24143 del 20/11/2007, la garanzia decennale si applica esclusivamente alle ipotesi di nuova costruzione e non anche nei casi di intervento o modifica in un bene immobile già esistente.

RESPONSABILITÀ DEL COSTRUTTORE EDILE E DEI TECNICI

Responsabilità del costruttore edile e dei tecnici, aspetto fondamentale per l’acquirente che deve conoscere i doveri e le garanzie che devono essere offerte nel caso di acquisto di immobile direttamente dal costruttore e dalle figure professionali ad esso collegate.
Sono molte le persone che scelgono di acquistare un’abitazione direttamente dal costruttore, in modo tale da avere un immobile più efficiente dal punto di vista energetico e scongiurare il rischio di dover effettuare lavori di manutenzione a breve. Tra gli aspetti positivi dell’acquisto di un immobile direttamente dal costruttore figura anche la garanzia di dieci anni da parte del costruttore stesso, prevista dall’art. 1669 del codice civile, secondo cui in caso di edifici o altre cose immobili l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa qualora l’opera, per vizi del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, oppure presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti. Tale responsabilità ha una durata di dieci anni dal compimento dell’opera ed è condizionata alla denuncia da parte dell’avente diritto entro un anno dalla scoperta.

Entro tale termine, dunque, occorre inviare apposita lettera al costruttore tramite raccomandata con avviso di ricevimento, a cui deve essere allegata perizia tecnica  dalla quale risultano i costi da sostenere. In alcuni casi il costruttore sceglie di provvedere direttamente alla riparazione del danno mediante ditta da lui incaricata, in caso contrario è necessario conservare tutte le ricevute di pagamento per poter ottenere il rimborso.

Qualora si tratti di condomini, la lettera di denuncia deve essere inviata dall’amministratore, sia per le parti comuni che per le singole unità. Qualora questi non vi provveda i singoli condomini sono legittimati ad agire
La responsabilità del costruttore edile e dei tecnici ad esso collegati è oggetto di distinzione nell’ipotesi sussistano responsabilità da attribuirsi a seconda dell’intervento svolto al fine della costruzione.

Un’estratto chiaro e conciso delle responsabilità sia del costruttore/ appaltatore che delle figure professionali ad esso connesse per la costruzione di un immobile:

Secondo l’art. 1669 c.c. “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga
durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione,
rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile
nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.
L’articolo di cui sopra lo si ritrova nelle norme dedicate all’appalto e da una prima e veloce lettura della norma
codicistica, sembra, quindi, emergere che unico soggetto responsabile, quando l’opera presenta fonte di pericolo
per vizi del suolo o per difetti della costruzione, sarebbe solo l’ appaltatore. Tale disposizione pone, infatti, a
carico dell’ appaltatore una presunzione di responsabilità iuris tantum che può essere vinta con la dimostrazione
di mancanza di responsabilità, totale o parziale, mediante l’ allegazione di fatti positivi, concordanti e precisi e
con la prova di aver usato tutta la diligenza possibile nello svolgimento della propria attività.
Secondo un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, l’appaltatore non può, invece, essere ritenuto
unico responsabile perché anche altri professionisti, intervenendo nella realizzazione dell’opera, possono
concorrere, con lui, alla produzione dell’evento dannoso lamentato dal committente. Non solo chi ottiene
l’appalto, quindi, ma anche i soggetti che collaborano o hanno collaborato nelle varie fasi della costruzione di un
edificio (dalla mera progettazione, alla fase di direzione di esecuzione dell’opera) si possono ritenere
teoricamente responsabili dei difetti e della rovina di un edificio.
L’aspetto centrale e non poco problematico sta proprio nell’individuare tali soggetti e soprattutto il grado di
responsabilità di questi quando i difetti o la rovina dell’immobile siano ricollegabili ad un fatto loro imputabile.
1. Responsabilità del costruttore – appaltatore
Ricorre la responsabilità del costruttore in tre distinte ipotesi, ognuna delle quali deve essere collegata a difetti
della costruzione o vizi del suolo preesistenti:
– avvenuta rovina totale o parziale dell’edificio;
– attuale pericolo, certo ed obiettivo, che in un futuro più o meno prossimo, possa verificarsi la rovina totale o
parziale dell’edificio;
– esistenza di gravi difetti della costruzione che ne pregiudicano la possibilità di lunga durata.
La responsabilità dell’appaltatore, prima di essere contrattuale (perché derivante dal contratto di appalto) ha
natura extracontrattuale, in quanto risponde ad esigenze dell’interesse pubblico di tutelare la conservazione e la
funzionalità degli edifici destinati, per loro natura, a lunga durata, mirando a salvaguardare l’incolumità
personale dei cittadini ed gli interessi generali inderogabili, che vanno, quindi, oltre i limiti dei rapporti
contrattuali delle parti. La responsabilità civile dell’appaltatore, più che sulla colpa, alla luce di giurisprudenza
recente, tende a qualificarsi come responsabilità oggettiva, fondata sul rischio economico di impresa e finalizzata
a tutela dell’interesse pubblico alla stabilità delle opere realizzate e a tutela, quindi, della sicurezza dei cittadini. Al committente-acquirente deve essere garantita la consegna d’un opera non soltanto d’apparente buona fattura,
ma anche solida e duratura, sia considerando che spesso i vizi e i difetti degli immobili destinati a lunga durata si
manifestano soltanto quando è decorso un lungo lasso di tempo dal compimento dell’opera.
2. Responsabilità del progettista
Una corrente giurisprudenziale afferma che l’art. 1669 c.c. si deve applicare sia verso l’appaltatore che il
progettista, con la conseguenza che la responsabilità del secondo può concorrere con quella dell’ appaltatore
quando il danno sia scrivibile ad un’errata progettazione ed a cattiva esecuzione dell’opera. Il progettista può
essere, quindi, ritenuto responsabile quando i difetti o la rovina dell’immobile siano dovuti ad errori di calcolo
relativi alla struttura ed alla statica dell’edificio, con la conseguenza che è tenuto, in solido, con l’appaltatore, al
risarcimento del danno al committente (Cass. 8811/03; idem 1406/99; idem 10719/00,. idem 4900/93).
Proponiamo ancora qualche esempio esplicativo.
L’appaltatore ed il progettista possono essere ritenuti responsabili dei danni cagionati quando, con le rispettive
azioni ed omissioni, concorrono, in modo efficiente, alla produzione di un evento ai danni della stabilità
dell’immobile. Analogamente, qualora, nell’esecuzione, che dovrebbe essere a regola d’arte, dell’edificio, il
progetto da seguire non è adeguato alle caratteristiche geologiche del terreno su cui devono porsi le fondazioni,
l’appaltatore ed il progettista rispondono entrambi, se detta indagine non presentava particolari difficoltà
superiori alle conoscenze che devono essere assicurate dall’organizzazione necessaria allo svolgimento
dell’attività edilizia.
Quindi, se appaltatore e progettista, sulla base delle loro capacità professionali, non si sono accorti che il
progetto di costruzione di un immobile non era realizzabile a causa delle qualità del terreno (ad esempio, terreno
paludoso o argilloso) e nonostante ciò la costruzione è stata eseguita, essi sono responsabili dei difetti o vizi
dell’opera.
Sebbene l’indagine sulla natura e consistenza del suolo edificatorio non rientri nei compiti del progettista,
quest’ultimo è comunque responsabile dei gravi vizi di costruzione dipendenti dalla mancanza di fondazioni
idonee alla particolare situazione geologica del terreno su cui insiste l’edificio, qualora prima di redigere il
progetto non abbia richiesto a colui che gli ha conferito l’incarico una adeguata indagine sulla natura e
consistenza del terreno (Cass. 8395/96; idem 11290/93) o per l’errore nei calcoli di resistenza nel dosaggio del
cemento armato, eseguiti per conto dell’appaltatore e su incarico di quest’ultimo, laddove abbiano causato gravi
vizi dell’immobile costruito (Cass. 2415/84).
3. Responsabilità del direttore dei lavori
Alcune pronunce giurisprudenziali (Cass. 10719/00, Cass. 4900/93) hanno affermato l’estensione al direttore dei
lavori della responsabilità aggravata incombente sull’appaltatore. Anche la responsabilità del direttore dei lavori,
pertanto, può concorrere con quella dell’appaltatore per i vizi o le difformità dell’opera appaltata.
Il direttore dei lavori, con assoluta diligenza professionale, nello svolgimento della propria attività di direzione
dei lavori e nel sovraintendere all’esecuzione degli stessi, deve provvedere all’accertamento della conformità sia
della progressiva realizzazione dell’opera al progetto, sia delle modalità dell’esecuzione di essa al capitolato e/o
alle regole della tecnica. Deve adottare tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione
dell’opera senza difetti costruttivi, esercitando una vigilanza attiva su tutte le fasi di realizzazione dell’opera, e
segnalando all’appaltatore tutte le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d’opera (Cass.
15255/05).
4. Responsabilità del geologo
Nel momento in cui si intende costruire un immobile, può essere indispensabile l’intervento di un geologo che
valuti, esaminando le caratteristiche del suolo, se sia o meno possibile costruire. Il geologo può esser chiamato a
redigere, ad esempio, una perizia in ordine alla composizione del terreno sul quale deve essere costruito un
edificio, consistente nella formulazione di un parere sulla base di accertamenti tecnici, sulla base della quale
l’ingegnere deputato ai calcoli determina poi la struttura dell’ edificio.
Il geologo deve operare, una volta accettato l’incarico, nell’adempimento del contratto, secondo la diligenza
professionale, ponendo in essere tutte le condizioni affinché possa essere realizzata perfettamente la costruzione. E’, pertanto, ravvisabile la sua responsabilità quando, nell’adempiere l’obbligazione, ometta di prospettare al
cliente tutte le situazioni di fatto atte a consentire l’utile elaborazione del progetto in vista della proficua
esecuzione dei lavori e della prevenzione di eventuali danni potenzialmente derivabili a carico di terzi proprietari
di fondi ed edifici limitrofi.
5. Responsabilità del committente
Ipotizziamo che i gravi difetti di costruzione abbiano, invece, causato danno a terzi, ad esempio, ad una casa
vicina.
Il committente stesso può essere, a sua volta, responsabile, in via concorrente con l’appaltatore e/o con gli altri
professionisti intervenuti nel corso dell’opera, dei danni all’edificio confinante, quando siano ravvisabili a suo
carico, specifiche violazioni del principio generale del neminem laedere o quando l’evento dannoso sia
addebitabile per essere stata affidata l’opera ad un’ impresa che palesemente difettava delle necessarie capacità
tecniche ed organizzative per eseguirla correttamente.
Il committente risulta, del pari, responsabile per i difetti ed i vizi dell’edificio che ne comportano la rovina, anche
quando, in base al contratto stipulato, l’appaltatore sia stato un semplice esecutore di ordine del committente,
privato della sua autonomia a tal punto da aver agito quale nudus minister di questi, o quando il committente si
sia di fatto ingerito con singole e specifiche direttive nell’esecuzione del contratto abbia contrattato con
l’appaltatore singole fasi o modalità di eseguire il contratto di appalto (Cass. 7273/03).
Conclusioni
Alla luce di quanto esposto, è chiaro, quindi, che l’appaltatore non è, in realtà, l’unico soggetto che può essere
ritenuto responsabile per i vizi o difetti dell’immobile, in quanto nella fase di progettazione ed esecuzione della
costruzione intervengono anche altri professionisti.
Non si può parlare, pertanto, di esclusiva responsabilità dell’appaltatore, ed è, pertanto, necessario che il
Giudice, al momento di valutazione della responsabilità, ripartisca le responsabilità tra l’appaltatore e gli altri
professionisti (progettista, direttore dei lavori, geologo …) che hanno collaborato nella realizzazione dell’opera.
Per chiarezza, facciamo l’esempio di una causa che abbiamo seguito. Oggetto della vertenza è la richiesta di
risarcimento danni subiti dall’immobile dell’attrice, derivanti dall’attività edificatoria condotta dalla società
convenuta, su un fondo adiacente. I lavori di scavo sul terreno confinante hanno provocato un cedimento ed un
abbassamento dell’intero edificio dell’attrice, provocando rilevanti lesioni all’immobile. L’attrice cita in giudizio
la ditta appaltatrice, la quale, respingendo le domande di risarcimento danni, chiama in causa il geologo,
incaricato per effettuare i rilievi geologici prodromici alla realizzazione dell’opera, ed il direttore dei lavori,
chiamato per sovraintendere all’esecuzione dell’opera, ritenendoli responsabili del danno verificatosi
all’immobile attoreo.
Il Giudice, valutati i fatti e le prove, si è pronunciato, ripartendo la responsabilità tra i vari professionisti – e di
conseguenza condannando gli stessi a risarcire i danni subiti dall’immobile attoreo – indicandone, per ognuno, la
percentuale:
– il geologo deve essere condannato a risarcire i danni per l’importo corrispondente al 55% del danno
complessivo, per non aver svolto diligentemente e completamente la propria attività professionale;
– la ditta appaltatrice è condannata al risarcimento per il 15 %, per non aver controllato la bontà del progetto
predisposto e per le scorrette istruzioni impartite;
– la responsabilità imputata al direttore dei lavori è pari al 15%, perché la sua condotta che ha comportato
notevoli ritardi nei controlli e nelle verifiche geologiche, ha assunto un’efficacia causale agevolatrice del
danno che si è verificato all’edificio.
E’, pertanto, compito del Giudice ripartire le responsabilità tra i professionisti che intervengono nelle fasi di
realizzazione di un’opera che ha prodotto vizi e rovine all’edifico; il Giudicante, caso per caso, deve, quindi,
effettuare e ripartire, sulla base di un mero calcolo matematico, le responsabilità tra i professionisti coinvolti.