RESPONSABILITÀ DEL COSTRUTTORE EDILE E DEI TECNICI

Responsabilità del costruttore edile e dei tecnici, aspetto fondamentale per l’acquirente che deve conoscere i doveri e le garanzie che devono essere offerte nel caso di acquisto di immobile direttamente dal costruttore e dalle figure professionali ad esso collegate.
Sono molte le persone che scelgono di acquistare un’abitazione direttamente dal costruttore, in modo tale da avere un immobile più efficiente dal punto di vista energetico e scongiurare il rischio di dover effettuare lavori di manutenzione a breve. Tra gli aspetti positivi dell’acquisto di un immobile direttamente dal costruttore figura anche la garanzia di dieci anni da parte del costruttore stesso, prevista dall’art. 1669 del codice civile, secondo cui in caso di edifici o altre cose immobili l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa qualora l’opera, per vizi del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, oppure presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti. Tale responsabilità ha una durata di dieci anni dal compimento dell’opera ed è condizionata alla denuncia da parte dell’avente diritto entro un anno dalla scoperta.

Entro tale termine, dunque, occorre inviare apposita lettera al costruttore tramite raccomandata con avviso di ricevimento, a cui deve essere allegata perizia tecnica  dalla quale risultano i costi da sostenere. In alcuni casi il costruttore sceglie di provvedere direttamente alla riparazione del danno mediante ditta da lui incaricata, in caso contrario è necessario conservare tutte le ricevute di pagamento per poter ottenere il rimborso.

Qualora si tratti di condomini, la lettera di denuncia deve essere inviata dall’amministratore, sia per le parti comuni che per le singole unità. Qualora questi non vi provveda i singoli condomini sono legittimati ad agire
La responsabilità del costruttore edile e dei tecnici ad esso collegati è oggetto di distinzione nell’ipotesi sussistano responsabilità da attribuirsi a seconda dell’intervento svolto al fine della costruzione.

Un’estratto chiaro e conciso delle responsabilità sia del costruttore/ appaltatore che delle figure professionali ad esso connesse per la costruzione di un immobile:

Secondo l’art. 1669 c.c. “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga
durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione,
rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile
nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.
L’articolo di cui sopra lo si ritrova nelle norme dedicate all’appalto e da una prima e veloce lettura della norma
codicistica, sembra, quindi, emergere che unico soggetto responsabile, quando l’opera presenta fonte di pericolo
per vizi del suolo o per difetti della costruzione, sarebbe solo l’ appaltatore. Tale disposizione pone, infatti, a
carico dell’ appaltatore una presunzione di responsabilità iuris tantum che può essere vinta con la dimostrazione
di mancanza di responsabilità, totale o parziale, mediante l’ allegazione di fatti positivi, concordanti e precisi e
con la prova di aver usato tutta la diligenza possibile nello svolgimento della propria attività.
Secondo un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, l’appaltatore non può, invece, essere ritenuto
unico responsabile perché anche altri professionisti, intervenendo nella realizzazione dell’opera, possono
concorrere, con lui, alla produzione dell’evento dannoso lamentato dal committente. Non solo chi ottiene
l’appalto, quindi, ma anche i soggetti che collaborano o hanno collaborato nelle varie fasi della costruzione di un
edificio (dalla mera progettazione, alla fase di direzione di esecuzione dell’opera) si possono ritenere
teoricamente responsabili dei difetti e della rovina di un edificio.
L’aspetto centrale e non poco problematico sta proprio nell’individuare tali soggetti e soprattutto il grado di
responsabilità di questi quando i difetti o la rovina dell’immobile siano ricollegabili ad un fatto loro imputabile.
1. Responsabilità del costruttore – appaltatore
Ricorre la responsabilità del costruttore in tre distinte ipotesi, ognuna delle quali deve essere collegata a difetti
della costruzione o vizi del suolo preesistenti:
– avvenuta rovina totale o parziale dell’edificio;
– attuale pericolo, certo ed obiettivo, che in un futuro più o meno prossimo, possa verificarsi la rovina totale o
parziale dell’edificio;
– esistenza di gravi difetti della costruzione che ne pregiudicano la possibilità di lunga durata.
La responsabilità dell’appaltatore, prima di essere contrattuale (perché derivante dal contratto di appalto) ha
natura extracontrattuale, in quanto risponde ad esigenze dell’interesse pubblico di tutelare la conservazione e la
funzionalità degli edifici destinati, per loro natura, a lunga durata, mirando a salvaguardare l’incolumità
personale dei cittadini ed gli interessi generali inderogabili, che vanno, quindi, oltre i limiti dei rapporti
contrattuali delle parti. La responsabilità civile dell’appaltatore, più che sulla colpa, alla luce di giurisprudenza
recente, tende a qualificarsi come responsabilità oggettiva, fondata sul rischio economico di impresa e finalizzata
a tutela dell’interesse pubblico alla stabilità delle opere realizzate e a tutela, quindi, della sicurezza dei cittadini. Al committente-acquirente deve essere garantita la consegna d’un opera non soltanto d’apparente buona fattura,
ma anche solida e duratura, sia considerando che spesso i vizi e i difetti degli immobili destinati a lunga durata si
manifestano soltanto quando è decorso un lungo lasso di tempo dal compimento dell’opera.
2. Responsabilità del progettista
Una corrente giurisprudenziale afferma che l’art. 1669 c.c. si deve applicare sia verso l’appaltatore che il
progettista, con la conseguenza che la responsabilità del secondo può concorrere con quella dell’ appaltatore
quando il danno sia scrivibile ad un’errata progettazione ed a cattiva esecuzione dell’opera. Il progettista può
essere, quindi, ritenuto responsabile quando i difetti o la rovina dell’immobile siano dovuti ad errori di calcolo
relativi alla struttura ed alla statica dell’edificio, con la conseguenza che è tenuto, in solido, con l’appaltatore, al
risarcimento del danno al committente (Cass. 8811/03; idem 1406/99; idem 10719/00,. idem 4900/93).
Proponiamo ancora qualche esempio esplicativo.
L’appaltatore ed il progettista possono essere ritenuti responsabili dei danni cagionati quando, con le rispettive
azioni ed omissioni, concorrono, in modo efficiente, alla produzione di un evento ai danni della stabilità
dell’immobile. Analogamente, qualora, nell’esecuzione, che dovrebbe essere a regola d’arte, dell’edificio, il
progetto da seguire non è adeguato alle caratteristiche geologiche del terreno su cui devono porsi le fondazioni,
l’appaltatore ed il progettista rispondono entrambi, se detta indagine non presentava particolari difficoltà
superiori alle conoscenze che devono essere assicurate dall’organizzazione necessaria allo svolgimento
dell’attività edilizia.
Quindi, se appaltatore e progettista, sulla base delle loro capacità professionali, non si sono accorti che il
progetto di costruzione di un immobile non era realizzabile a causa delle qualità del terreno (ad esempio, terreno
paludoso o argilloso) e nonostante ciò la costruzione è stata eseguita, essi sono responsabili dei difetti o vizi
dell’opera.
Sebbene l’indagine sulla natura e consistenza del suolo edificatorio non rientri nei compiti del progettista,
quest’ultimo è comunque responsabile dei gravi vizi di costruzione dipendenti dalla mancanza di fondazioni
idonee alla particolare situazione geologica del terreno su cui insiste l’edificio, qualora prima di redigere il
progetto non abbia richiesto a colui che gli ha conferito l’incarico una adeguata indagine sulla natura e
consistenza del terreno (Cass. 8395/96; idem 11290/93) o per l’errore nei calcoli di resistenza nel dosaggio del
cemento armato, eseguiti per conto dell’appaltatore e su incarico di quest’ultimo, laddove abbiano causato gravi
vizi dell’immobile costruito (Cass. 2415/84).
3. Responsabilità del direttore dei lavori
Alcune pronunce giurisprudenziali (Cass. 10719/00, Cass. 4900/93) hanno affermato l’estensione al direttore dei
lavori della responsabilità aggravata incombente sull’appaltatore. Anche la responsabilità del direttore dei lavori,
pertanto, può concorrere con quella dell’appaltatore per i vizi o le difformità dell’opera appaltata.
Il direttore dei lavori, con assoluta diligenza professionale, nello svolgimento della propria attività di direzione
dei lavori e nel sovraintendere all’esecuzione degli stessi, deve provvedere all’accertamento della conformità sia
della progressiva realizzazione dell’opera al progetto, sia delle modalità dell’esecuzione di essa al capitolato e/o
alle regole della tecnica. Deve adottare tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione
dell’opera senza difetti costruttivi, esercitando una vigilanza attiva su tutte le fasi di realizzazione dell’opera, e
segnalando all’appaltatore tutte le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d’opera (Cass.
15255/05).
4. Responsabilità del geologo
Nel momento in cui si intende costruire un immobile, può essere indispensabile l’intervento di un geologo che
valuti, esaminando le caratteristiche del suolo, se sia o meno possibile costruire. Il geologo può esser chiamato a
redigere, ad esempio, una perizia in ordine alla composizione del terreno sul quale deve essere costruito un
edificio, consistente nella formulazione di un parere sulla base di accertamenti tecnici, sulla base della quale
l’ingegnere deputato ai calcoli determina poi la struttura dell’ edificio.
Il geologo deve operare, una volta accettato l’incarico, nell’adempimento del contratto, secondo la diligenza
professionale, ponendo in essere tutte le condizioni affinché possa essere realizzata perfettamente la costruzione. E’, pertanto, ravvisabile la sua responsabilità quando, nell’adempiere l’obbligazione, ometta di prospettare al
cliente tutte le situazioni di fatto atte a consentire l’utile elaborazione del progetto in vista della proficua
esecuzione dei lavori e della prevenzione di eventuali danni potenzialmente derivabili a carico di terzi proprietari
di fondi ed edifici limitrofi.
5. Responsabilità del committente
Ipotizziamo che i gravi difetti di costruzione abbiano, invece, causato danno a terzi, ad esempio, ad una casa
vicina.
Il committente stesso può essere, a sua volta, responsabile, in via concorrente con l’appaltatore e/o con gli altri
professionisti intervenuti nel corso dell’opera, dei danni all’edificio confinante, quando siano ravvisabili a suo
carico, specifiche violazioni del principio generale del neminem laedere o quando l’evento dannoso sia
addebitabile per essere stata affidata l’opera ad un’ impresa che palesemente difettava delle necessarie capacità
tecniche ed organizzative per eseguirla correttamente.
Il committente risulta, del pari, responsabile per i difetti ed i vizi dell’edificio che ne comportano la rovina, anche
quando, in base al contratto stipulato, l’appaltatore sia stato un semplice esecutore di ordine del committente,
privato della sua autonomia a tal punto da aver agito quale nudus minister di questi, o quando il committente si
sia di fatto ingerito con singole e specifiche direttive nell’esecuzione del contratto abbia contrattato con
l’appaltatore singole fasi o modalità di eseguire il contratto di appalto (Cass. 7273/03).
Conclusioni
Alla luce di quanto esposto, è chiaro, quindi, che l’appaltatore non è, in realtà, l’unico soggetto che può essere
ritenuto responsabile per i vizi o difetti dell’immobile, in quanto nella fase di progettazione ed esecuzione della
costruzione intervengono anche altri professionisti.
Non si può parlare, pertanto, di esclusiva responsabilità dell’appaltatore, ed è, pertanto, necessario che il
Giudice, al momento di valutazione della responsabilità, ripartisca le responsabilità tra l’appaltatore e gli altri
professionisti (progettista, direttore dei lavori, geologo …) che hanno collaborato nella realizzazione dell’opera.
Per chiarezza, facciamo l’esempio di una causa che abbiamo seguito. Oggetto della vertenza è la richiesta di
risarcimento danni subiti dall’immobile dell’attrice, derivanti dall’attività edificatoria condotta dalla società
convenuta, su un fondo adiacente. I lavori di scavo sul terreno confinante hanno provocato un cedimento ed un
abbassamento dell’intero edificio dell’attrice, provocando rilevanti lesioni all’immobile. L’attrice cita in giudizio
la ditta appaltatrice, la quale, respingendo le domande di risarcimento danni, chiama in causa il geologo,
incaricato per effettuare i rilievi geologici prodromici alla realizzazione dell’opera, ed il direttore dei lavori,
chiamato per sovraintendere all’esecuzione dell’opera, ritenendoli responsabili del danno verificatosi
all’immobile attoreo.
Il Giudice, valutati i fatti e le prove, si è pronunciato, ripartendo la responsabilità tra i vari professionisti – e di
conseguenza condannando gli stessi a risarcire i danni subiti dall’immobile attoreo – indicandone, per ognuno, la
percentuale:
– il geologo deve essere condannato a risarcire i danni per l’importo corrispondente al 55% del danno
complessivo, per non aver svolto diligentemente e completamente la propria attività professionale;
– la ditta appaltatrice è condannata al risarcimento per il 15 %, per non aver controllato la bontà del progetto
predisposto e per le scorrette istruzioni impartite;
– la responsabilità imputata al direttore dei lavori è pari al 15%, perché la sua condotta che ha comportato
notevoli ritardi nei controlli e nelle verifiche geologiche, ha assunto un’efficacia causale agevolatrice del
danno che si è verificato all’edificio.
E’, pertanto, compito del Giudice ripartire le responsabilità tra i professionisti che intervengono nelle fasi di
realizzazione di un’opera che ha prodotto vizi e rovine all’edifico; il Giudicante, caso per caso, deve, quindi,
effettuare e ripartire, sulla base di un mero calcolo matematico, le responsabilità tra i professionisti coinvolti.

MAGGIORI ADEMPIMENTI E COSTI PER CONSULENZA FISCALE 2015 Dal 2015, a valere dal periodo d'imposta in corso, il vecchio CUD verrà sostituito dalla nuova CERTIFICAZIONE UNICA ("CU") che non accoglie più soltanto i dati relativi ai dipendenti, ma anche quelli relativi a tutti i percipienti del condominio.  Dunque non è più possibile certificare le somme erogate e le ritenute operate nei confronti di appaltatori, collaboratori e professionisti con il modulo a schema libero che si utilizza da sempre. Per i dati 2014 l'amministratore consegnerà ai percipienti il modello CU.  La scadenza subisce un breve rinvio: dal tradizionale 28 febbraio, la consegna della certificazione a lavoratori subordinati e parasubordinati, professionisti, collaboratori e appaltatori deve avvenire entro il 07 marzo di ogni anno.  La novità di maggiore impatto è che l'amministratore non deve solo consegnare ai percipienti il modello CU ma deve anche inviarlo all'Agenzia delle Entrate entro lo stesso termine di consegna ai percipienti, e cioè entro il 07 marzo, in modo autonomo o tramite il proprio consulente di fiducia. E' previsto anche un sistema sanzionatorio che prevede l'irrogazione di una sanzione amministrativa pari a 100 euro per ogni CU non inviata all'Agenzia delle Entrate entro il 07 marzo 2015.  La nuova certificazione non contiene tutti i dati che vengono poi inseriti nel 770 e pertanto i sostituti d'imposta, tra cui il condominio, restano obbligati all'invio telematico del modello alle scadenze previste, eventuali proroghe comprese, in modo autonomo o tramite il proprio consulente di fiducia.  Considerata la duplicazione degli adempimenti, si consiglia di maggiorare, al limite raddoppiandolo, l'importo da inserire nel bilancio preventivo per la redazione del 770 2015. Inoltre, si invita a considerare anticipato il periodo in cui consegnare al proprio consulente la documentazione per la redazione del 770 dal momento che sulla dichiarazione gli unici dati da inserire e non contenuti nella CU sono quelli relativi ai versamenti.  Infine, si ricorda che la CU, così come le precedenti certificazioni a schema libero, deve essere consegnata a prescindere dall'avvenuto o meno versamento delle ritenute con F24 e che i termini per il ravvedimento operoso di omessi o carenti versamenti restano sempre quelli di presentazione del 770.

Condominio: la tabella delle maggioranze

Modificazioni delle destinazioni d'uso, ex art. 1117-ter c.c. (art. 2)	L'assemblea  può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni con un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell'edificio.
Opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, ex art. 1120, co. 2 c.c (art. 5)	Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Opere e interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune, ex art. 1120, co. 2 c.c. (art. 5)	Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo ed i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ex art. 1120, co. 2 c.c.  (art. 5)	Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili, ex art. 1122-bis c.c. (art. 7)	L'assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore dell'edificio.
Istallazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni, ex art. 1122-ter c.c.  (art. 7)	Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Revoca dell'amministratore, ex art. 1129 c.c.  (art. 9)	Può essere deliberata dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
Nomina di un revisore che verifichi la contabilità del condominio, ex art. 1130-bis c.c. (art. 11)	La deliberazione è assunta con la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio.
Costituzione dell'assemblea, ex art. 1136 c.c.  (art. 14)	In prima convocazione: l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. In seconda convocazione: l'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell'intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio.
Deliberazioni dell'assemblea, ex art. 1136 c.c.   (art. 14)	In prima convocazione: sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. In seconda convocazione: la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, co. 2, 1122-ter nonché 1135, co. 3 c.c., devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, co. 1 e all'articolo 1122-bis, co.3 devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Approvazione del regolamento da parte dell'assemblea (art. 16)	Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 disp. att. c.c. (art. 23)	Possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, nei seguenti casi: quando risulta che sono conseguenza di un errore; quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Attivazione da parte dell'amministratore di un sitointernet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare, ex art. 71-ter disp. att. c.c.  (art. 25)	L'assemblea delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Mediazione in materia di condominio, ex art. 71-quater disp. att. c.c. (art. 25)	La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Proposta di mediazione, ex art. 71-quater disp. att. c.c.  (art. 25)	Deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'art. 1122-bis, co. 1 c.c., già esistenti alla data di entrata in vigore dell'art. 155-bis c.c. (art. 26)	L'assemblea adotta le necessarie prescrizioni con le mggioranze di cui all'art. 1136, co. 1,2,3 c.c.
Innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche, nonché dirette alla realizzazione di percorsi attrezzati e l' installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi, ex art. 2, co. 1, L. n. 13/1989 (art. 27)	Le deliberazioni sono approvate dall'assemblea del condominio con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Interventi in parti comuni di edifici volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione di fonti rinnovabili di energia, ex art. 26, co. 2, L. n. 10/1991 (art. 28)	Sono valide le relative decisioni prese a maggioranza degli intervenuti, conun numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio.
Innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore, ex art. 26, co. 5, L. n. 10/1991 (art. 28)	L'assemblea di condominio delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Come procedere per fare indire un’assemblea straordinaria o chiedere che all’assemblea venga esaminata una determinata questione.

Spesso i condomini vorrebbero che all’assemblea venissero discusse determinate questioni che però poi non vengono messe all’ordine del giorno, oppure ritengono che l’assemblea ordinaria avrà luogo solo dopo un lasso di tempo eccessivamente lungo, mentre loro vorrebbero che la discussione avesse luogo prima. Ecco i principi applicabili.

Incombe all’amministratore di stabilire la data e l’ordine del giorno dell’assemblea. Restano riservate eventuali regolamentazioni particolari contenute segnatamente nel regolamento o decise dall’assemblea. E’ così ad esempio ipotizzabile che prima d’inviare la convocazione ai condomini, egli debba interpellare il comitato, se esistente.

La legge non si esprime espressamente sulla frequenza delle assemblee. Dato però che l’art. 712m CC prevede che i conti e il preventivo debbano essere approvati annualmente, se ne deduce che l’assemblea debba tenersi almeno una volta all’anno. Tale frequenza è nella pratica quella usuale. L’amministratore è libero di indire anche assemblee supplementari, se le ritenesse utili, sia perché vi ha pensato di propria iniziativa, sia invece su segnalazione di uno o più condomini.
L’amministratore gode di un’ampia libertà sia in merito alla convocazione dell’assemblea, sia sui contenuti delle questione che verranno discusse e decise. I condomini non hanno invece garanzie di vedere convocata l’assemblea come da loro desiderio.

Affinché possa essere richiesto che venga indetta un’assemblea straordinaria è necessario che la domanda venga formulata per iscritto da almeno 1/5 dei condomini. Per regolamento o decisione assembleare tale quota può essere alleggerita (ad es. 1/6, ma non appesantita, ad es. ¼).
Se non esiste un amministratore, ogni condomino può indire autonomamenteun’assemblea.
Se invece l’amministratore esiste ma non dà seguito alla richiesta dei condomini, allora questi non possono indire autonomamente l’assemblea ma devono invece rivolgersi al Giudice; lo stesso può essere adito anche solo da un singolo condomino e non è necessario che venga promossa da tutti coloro che prima avevano formulato la richiesta all’amministratore. Per evitare che i condomini debbano rivolgersi al Giudice il regolamento potrebbe anche prevedere un’altra soluzione: ad esempio che in tal caso l’assemblea possa essere indetta dal comitato, o da uno o più condomini.

Si pone poi la domanda a sapere, chi possa intervenire sulle trattande da mettere all’ordine del giorno. E’ indubbio che tale compito incombe in primo luogo all’amministratore, eventualmente dopo consulto col comitato. Ma che ne è delle richieste formulate dai singoli condomini? La dottrina si divide sulla questione; per parte degli autori è necessario che la richiesta di inserimento di una determinata trattanda nell’ordine del giorno sia sottoscritta da almeno 1/5 dei condomini, rispettivamente della stessa quota prevista per chiedere che venga indetta un’assemblea straordinaria; per altri autori il diritto spetterebbe invece ad ogni singolo condomino. Per limitare i rischi noi consigliamo senz’altro la prima variante.

E’ poi opportuno che la richiesta venga formulata per iscritto e con un preavviso adeguato. Non è quindi possibile arrivare in assemblea e pretendere che l’ordine del giorno venga modificato per inserire una trattanda che prima non figurava.

Le decisioni possono essere validamente adottate, solo se vertono su questioni che figurano all’ordine del giorno. Questo per permettere alle parti di potersi informare e preparare in vista della discussione.
Eccezionalmente, i condomini possono decidere sulla questione richiesta da singoli condomini solo al momento dell’assemblea, se preliminarmente gli stessi hanno chiesto la completazione dell’ordine del giorno e tale richiesta è stata accolta all’unanimità dei condomini, che devono quindi essere tutti presenti alla riunione. Una volta che l’unanimità avesse deciso di accettare la modifica dell’ordine del giorno, la decisione sulla questione trattandata richiederebbe poi la maggioranza tipica per quel tipo di oggetto: maggioranza semplice, qualificata o unanimità a dipendenza della questione sulla quale votare (per maggiori informazioni si rimanda a Economia Fondiaria 5/11 pag. 10).

In caso di decisioni adottate nell’ambito di un’assemblea convocata in modo sbagliato, a dipendenza dell’errore la decisione può essere annullabile (se non si adisce il Giudice entro 30 giorni il vizio è sanato), o nulla a tutti gli effetti (anche se non si adisce il Giudice). Ecco i casi principali secondo Wermelinger:

Decisioni annullabili:
se la convocazione all’assemblea è stata inviata tardivamente;
se la lista delle trattande è incompleta
se la convocazione non menziona il luogo o la data dell’assemblea (ritenuto che nel limite del possibile i condomini dovrebbero informarsi dall’amministratore)

Decisioni nulle:
se la convocazione non è stata inviata a dei condomini
se un’assemblea che non è stata preceduta da una convocazione, si svolge, senza che tutti i condomini siano presenti,
se l’assemblea è convocata da una persona che non ha tale competenza.

Prendiamo spunto da diverse richieste che spesso giungono tramite la sezione SOS on-line per parlare dei criteri di ripartizione delle spese derivanti dalle bollette dell'acqua in condominio.

Innanzitutto occorre sottolineare la lacunosita' del codice civile che non contiene alcuna disposizione relativa alla ripartizione delle spese per il consumo d'acqua.

La prima cosa da fare e' vedere se il regolamento di condominio contenga una disposizione al riguardo. Puo' accadere, infatti, che il regolamento imponga la suddivisione in parti uguali o quella in base ai componenti del nucleo familiare, ecc. Queste disposizioni, se contenute in un regolamento contrattuale o in una deliberazione dell'assembleacon votazione unanime di tutti i partecipanti al condominio, sono pienamente vincolanti.

Che cosa succede se non esiste un regolamento di condominio? Sostanzialmente bisogna capire come si debba suddividere la spesa della bolletta dell'acqua, in mancanza di elementi di riferimento fattuali o regolamentari.

Sul punto e' risolutivo il riferimento alla legge n. 36 del 1994 (oggi sostituita dal d.lgs 152 del 2006) ed al d.p.c.m. (decreto della presidenza del consiglio dei ministri) n. 62 del marzo 1996, che, rifacendosi ad un criterio di equita' nella ripartizione delle spese per il consumo d'acqua, prevedono la necessita' d'installare un contatore (c.d. di sottrazione) per ogni singola unita' immobiliare. Cosi' facendo la bolletta andra' ad essere calcolata in base ai consumi rilevati dal contatore generale, mentre la ripartizione interna avverra' sulla base dei consumi effettuati dai singoli condomini.

Che cosa succede se i condomini non sono dotati di questo contatore? Il d.p.c.m. sul punto e' chiaro: ogni utente se ne deve dotare a proprie spese. In mancanza, quindi, ogni condomino puo' sollecitare l'assemblea a decidere in tal senso e in caso d'inerzia dell'assise rivolgersi all'Autorita' Giudiziaria per ottenere il rispetto della legge.

Da ultimo ogni gestore idrico deve permettere all'utenza la possibilita' di ottenere un contatore autonomo per ogni singola unita' immobiliare. Come accade per l'energia elettrica, per intenderci.

AL DECESSO DEL CONDUTTORE IL CONTRATTO SI RISOLVE

Se nell'appartamento non sono presenti familiari conviventi del conduttore, il contratto di locazione si risolve al momento del decesso del conduttore stesso. 

Gli eredi/familiari possono riconsegnare l'immobile senza necessità di un preavviso essendo tenuti solo a corrispondere il corrispettivo per il periodo necessario per la liberazione dei locali e la riconsegna. 

Chi sceglie di pagare la tassa di registro per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (2,5% fino al 31 dicembre 2013; 1% dal 1° gennaio 2014) moltiplicato per il numero delle annualità. 

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. 

Per comunicare la cessazione del contratto si dovrà effettuare il versamento mediante modello F 23 da presentare poi all'Agenzia delle Entrate con il modello RLI; successivamente si potrà presentare richiesta di rimborso per l'annualità non utilizzata allegando la certificazione dell'avvenuto decesso del conduttore.

La vita in condominio non è sempre facile. All'origine di molti malumori c'è la sensazione (diffusa) che si stia spendendo troppo per le spese comuni: portineria, pulizie, riscaldamento, manutenzione. Risparmiare, invece, è possibile, anche se le regole di ripartizione del Codice civile vanno comunque rispettate, salvo le possibili deroghe ammesse dalla legge. Il criterio di ripartizione più comune è quello per «millesimi di proprietà» (indicati quasi sempre in una tabella allegata al di Saverio Fossati - Il Sole 24 Ore - leggi su http://24o.it/Cuf8dg